物业相关名词

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物业管理

物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。

物业管理服务费

物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。

什么是物业管理

物业管理是指物业管理企业受物业所有人委托, 依据物业管理合同，对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

住宅维修基金

凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)。维修基金的使用管理执行，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

商品住房在销售时，购房者与售房单位应 当有关于维修基金缴交的约定。新房的购房者 应当按购房款2?3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体 业主共同所有，不计人住宅销售收入。维修基 金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

公有住房售后的维修基金来源于两部分：

(1)售房单位按照一定比 例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售 房款的20％，高层宅不低于售房款的30％。 该部分基 金属售房单位所有。

(2)购房者按购 房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。售 房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所 有，不计入住宅销售收入。公有住房售后维修 基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部 门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人 民政府批准后实施

公共设施

公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。

共用部位

共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

共用设备

共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。

承租权交易

下列公房不得进行承租权交易：已列入拆迁范围并已冻结户口的、依法应当由出租人收回的、被房屋行政管理部门认定的危险房、违章建筑以及公房承租权交易主管机关认定确属不宜进行承租权交易的。

前期物业管理

国家建设部今年１０月正式向全国推广的《前期物业管理服务协议》标准格式文本中，对“前期物业管理”作了这样的定义：前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。这说明“前期物业管理”，有别于一般意义的物业管理。

一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大愿意接受短期协议。然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司。

立法的规定，迫使物业管理企业对“前期物业管理”决不能等闲视之，努力做好自己的工作，管理和服务到位到家。只有这样，才能做长，否则，就有被业主委员会炒掉的危险。当然，与此同时，开发商与业主也应该认真对待，开发商在选聘“前期物业管理”单位时，既要对业主负责，也应对物业公司负责。业主们也要看重自己的权利，“前期物业管理”是考察物业公司优劣的最好机会，这等于是聘用人才的试用期，干得好可以留下来，继续签订聘用合同；干得不好，就炒掉它，另外选聘适合的物业管理服务企业。

房屋使用、管理、维修公约

业主在购买物业后，一般要与发展商或其指定的物业管理公司签订《房 屋使用、管理、维修公约》（以下简称公约），这是国家规定在购房过程中必须签署的一个文件。

公约是一种将业主（或使用者）以及管理者双方对于特定物业（业主所 购房产、公用地方及其配套设施等）的权利和义务以文字

委托管理合同

委托管理合同的概念是什么？对于这个问题，许多人并不清楚，甚至有一些发展商和物业管理公司也不清楚。许多物业管理公司想当然地认为，到一个小区进行物业管理，只要有发展商聘请，并与之签订合同，就可以安然合法地进驻小区从事管理了。其实事情并不是这么简单。

当发展商将小区的房屋售完，或大部分售完时，发展商对该小区的拥有权就完全或基本消失，小区的全体业主对小区的所有房产及公建设施共同拥有产权。这时小区的主人已经不是发展商而是广大业主。

在这时，只有广大业主才真正有权利与物业管理公司签订委托管理合同。委托管理合同是小区内广大业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的委托物业公司对小区进行综合管理的法律文件，是规范物业管理公司与业主委员会之间权利义务的文件。该文件由业主委员会起草，委托管理合同主要规定了以下几个方面的事宜：

1、确定管理物业，阐明管理物业坐落何处，产权归谁所有，所有权的权力行使机构。

2、委托管理决议及管理公司，阐明业主委员会经过讨论研究，最后做出决议。

3、除此之外，还要制定联合会议制度。为了管理好小区，需要业主委员会和物业管理公司的密切配合与合作，最好的方法是定期召开双方的联合会议，在联合会议上乙方向甲方报告并讨论重大的物业管理问题。

4、报告制度，业主委员会要求物业管理公司每月定期向业主委员会报告上个月的工作情况，并及时反映工作中存在的问题，还要求报告财务情况、管理费和维修基金的使用情况。

委托管理合同还要规定物业管理公司每三个月定期将帐目公布于全体业主，接受全体业主的检查与监督，管理合同里还应包括保密条款和违约责任，续约的条件与方法，争议的解决等问题。

委托管理合同是物业管理公司进驻小区，开展物业管理工作的法律依据，该合同是由业主委员会与物业管理公司双方共同签署的，是业主委员会代表全体业主将其拥有的小区委托给物业管理公司管理的法律文件，所以要求该文件的制定要尽量完善、全面，充分表达全体业主的要求。该文件应该征得全体业主，或绝大多数业主的同意，这样才有代表性。一但业主委员会与物业管理公司签署了该文件，双方的法律关系即告成立，双方都要遵守合同里规定的条款。

业主、业主大会、业主委员会

业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。

(1)业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会； (2)经20％以上业主或业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或业主代表大会； (3)20％以上业主或业主代表提议召开业主大会或业主代表大会，业主委员会应在接到提议后的30日内就所提议题召开业主大会或业主代表大会。逾期不组织召开会议的，区县(市)房地产行政主管部门应督促其召开会议；(4)经20％以上业主或业主代表提议召开的业主大会或业主代表大会对提出的议案已经作出决定的，业主或业主代表在一年内不得以同一内容再提议召开业主大会或业主代表大会。

业主委员会简称业委会，是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

什么是业主公约，包括哪些主要内容

物业管理的业主公约是指一定物业管理区域内，由管理部门主持，全体业主(使用人)同物业管理公司共同签订的，明确物业管理人与业主(使用人)之间权利、义务关系的合同(有的地方称为合约、契约，或公约、公契)。这种公约(或称契约)的性质是公民之间共同约定、相互制约、共同遵守的行为准则。由于业主公约公共契约是要求全体业主(使用人)共同遵守，因此契约的内容主要是涉及大家所关心常见的一些事情。具体在下面几个方面：

1．对公共部位、公共设施、公共环境使用和维护方面的规定

(1)物业范围内的所有使用人对物业的公共部位、公共设施、公共环境的使用，要在国家和地方有关政策法规及《物业管理合同》规定范围内合理使用，并有自觉维护的责任；

(2)不得侵占物业共用部位和附属用地以及物业管理范围内的道路和附属设施，也不得随意接引、拆除和损坏市政公用设施；

(3)禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；

(4)不得在住宅区内随意停放车辆，未经批准，禁止载重车通行。

2．房屋装饰；装修、改建的有关规定

(1) 房屋装饰、装修必须报经物业管理公司批准；

(2)装修时，不得擅自拆改房屋结构及其设施设备，不得改变房屋的外观；

(3)房屋的装饰、装修不得损伤房屋的承重结构；

(4)禁止违章私自搭建。

3．对物业管理管辖范围内娱乐性场所和经营性场所的有关规定

(1)环境卫生的规定和约定；

(2)噪音的有关规定和约定；

(3)交通管理的有关规定和约定；

(4)对治安防范的有关规定和约定。

4．有关处罚条款

(1)擅自拆改房屋结构及其设施设备影响房屋使用安全和正常使用或影响房屋整体外观的有关处罚规定；

(2)私搭乱