土地相关名词

取自 ArchWiki

居住区用地

居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

土地使用制

在使用制方面，北京近所来对传统的土地行政划拨、无偿无限期使用和禁止土地使用者转让土地的制度进行了一系列的改革，改革的结果是国有土地依法实行有偿使用并建立和培育地产市场，具体方式有如下三种：①征收土地使用税，税额标准按照土地等级每年每平方米0.5元至7元。②征收土地使用费，此项土地使用费是指外商投资企业在投资经营期内向地方政府缴纳的用地费，不包括征地、拆迁和基础设施建设费用。③实行土地使用权出让和转让。同时实行城市国有土地使用权和土地上房屋所有权的主体一致的原则。

土地使用权有偿出让的方式

出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。

按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》第十条，国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。

协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

土地使用权划拨

所谓土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权也不能进行转让。

征用土地的特点

征用土地具有三个明显的特点：

（1）具有一定的强制性。

（2）要妥善安置被征地单位人员生产和生活。

（3）被征用后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。

住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称

土地所有制

北京现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体所有制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和私人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

土地使用权有偿出让

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》，北京市城镇国有土地是指北京市城区、近郊区、远郊区的城镇（指建制镇）、工矿区范围内属于全民所有的土地；土地使用权出让地块的位置、面积、用途、期限和其他条件，分别由北京市土地管理局、北京市房地产管理局会同市计划、规划、建设管理部门共同拟定，报市人民政府批准后，分别由市房地局实施。

依据国粗和北京市的有关规定，北京市土地使用权出让最高年限按不同用途确定为，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

征用土地的原则

（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则。

（2）保证国家建设用地原则。

（3）妥善安置被征地单位和农民的原则。

（4）有偿使用土地的原则。

（5）依法征地的原则。

土地使用权划拨的对象

根据国家有关政策，目前，对国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、普通住宅建设用地、公共设施、公用事业和国有工业等建设用地，继续采用划拨方式供应。

土地价格

由于我国实行城镇土地国有制，城镇土地出让的是一定年限的土地使用权，因此向土地受让者征收的土地出让金可称之为“土地使用权价格”。

土地估价要遵循以下主要原则：①合法原则；②最高最佳使用原则；③供求原则；④替代原则；⑤估价时点原则；⑥公平原则。

土地估价的主要方法有：①成本法；②比较法；③收益还原法；④剩余法；⑤路线估价法。

一般说来，地价体系包括基准地价、标定地价和土地使用权出让底价。

土地使用年期

凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

征地各费

因国家建设征用集体所有的土地或者使用国有土地的，由用地人向被征用方支付的以下各费：

一、土地补偿费。

二、安置补助费。

各费标准增加的批准权归省级政府。但是，土地补偿费和安置助费的总和不得超过土地被证用前三年平均年产值的二十倍。附属物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金属于土地补偿费范围。

土地转让价格

指用于土地使用权横向转移的价格。其计算公式与征地价格计算公式相同。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用极转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

土地价格构成

指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素主要是土地租金的构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和土地投资利息4个要素。

二级土地市场

土地使用者再转让土地使用权的市场。不论转让方、受让方都不是土地所有者。

一级土地市场

土地所有者转出让土地使用权的市场。我国城市土地全部国有，因此城市一级土地市场只可能是由国家垄断。

土地市场

进行土地交易的场所。广义指土地交易活动，我国土地全部公有，不存在转移土地所有权的土地市场。转移土地使用权的市场，正在开放中。

土地权属

通常指土地所有权或土地使用权的归属。

土地审批权限

根据《土地管理法，征用耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，由国务院批准。征用省、自治区行政区耕地三亩以下，其他土地十亩以下的，由县级政府批准；省辖高、自治洲政府的批准权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。征用直辖市行政区城内的土地，由直辖市政府批准；其区政府和县政府的批准权限，由直辖市人民代表大会常务委员会决定。

征用土地

指国家根据需要，依土地管理规定将集体所有的土地收归国家所有。被征用土地的所有权属于国家，用地单位只有使用权。外商及港澳台同胞依法取得使用权的土地，不被征用。

土地档案

记载土地的质量、数量、使用和变化情况的土地法律文书、行政文书及其他有保存价值的历史记录。

土地经界线

土地构属界线的标志线，包括围墙、房屋外墙、土地经界点的连线等。

土地荒芜费

部分地方立法或政府规章确定的对造成土地荒芜者征收的罚款。土地管理《五统一》按照国务院一九九二年十一月《关一发展房地产业若干问题的通知》，城镇国有土地使用权的出让，由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权，以规划为前提，统一规划、统一征统一开发、统一管理、统一出让。在房地产司法实践中间称为土地管理《五统一》。

土地闲置费

对揪荒、浪费土地的罚款。

土地使用权期满的法律后果

土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附著物所有权由国家无现取得。土地使用权期满后，土地使用者需要续期的，可以申请续期。

土地使用权的转让

土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。

土地使用权出租

根据《城镇国有土地使用权的出让和转让暂行条例》规定，是指土地使用权者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附著物租凭给承租人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

土地使用权出让年限

土地使用权出让的最高年限是：

一、居住用地七十年；（最新的物权法规定居住用地使用年限到期后自动延期）

二、工业用地五十年；

三、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

四、商业、旅游、娱乐用地五十年；

五、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期满时中请续期，可重新剑订合同，支付出让金，并办理登记，而继续享受土地使用权。

土地使用性质

通常指土地的不同用途，可分为居住用地，工业用地，教育，科技，文化，卫生，体育用地，商业、旅游、娱乐用地，综合或其他用地。

土地附属物

地上构筑物及与土地联成一体的城市基础设施，房屋作为独立类型的上地定著物，一般不包含于土地附属物之内。

丘地户册

按土地分户地籍号顺序编造的籍管理册。

经济特区

指允许外商对其范围内土地成片开发经营，兼自由贸易区和出口加工区功能，实行系列特殊经济政策和特殊管理体制的区域。

经济技术开发区

通常指适用沿海开放城市政策的城市中划定的有明确地域界限、用于经济技术开发、限在生产性、科技性利用外资上大体比照经济特区规定执行的区域。

户地图

又称《分户地籍图》，常用于房屋产权证和土地使用权证的附图。

飞地

又称《插花地》，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。

地丘册

按土地构属人名称编造的地籍管理册。

地籍号

反映土地权属人、土地经界范围及面积、土地等级为主的专用地图。是确认、审查土地构属的主要依据。

地政

政府对土地衽的各种行政管理的总称，受土地管理法律及行政法规，规章的调整。

城市公共建筑用地

按照城市建设总体规划所作为的布局，为公共建筑建设划定的用地

保税区

类似国外自由贸易区或自由港，通过设立隔离设施划出界线、通过产品料件免征进出口环节税，进出口的方式进行管理的特定区域，由国务院批准设立。

土地级差收益

因土地等级差所带来的收益，是确定基础准地价的根据之一。

土地收益金

依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》由政府指定机关对交易房地产收取的部分国有土地收益。

土地买卖

土地买卖人将土地所有权转移给土地买受人，并依约向后者索取一定价金的法律行为。

土地流动

通常指土地权益的转移和相应的土地用途、权利人的变化。

基准地价

指由政府组织的评估机构根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收和供求状况等因至少而确定的地价，是土地使用权出让价格的依据。

土地使用权出让金

土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租 ”，是土地所有权在经济上的体现。如批租 50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。

土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路 71号地块面积为2.38万平方米，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70％左右。

土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。

土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价